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海外地产项目(独家)

6个为什么澳洲房产如此火热

相对于国内楼市调控的扑朔迷离, 澳洲投资环境稳定与优惠政策, 正吸引了大批国内投资客

     

  1. 原物料大国- 和欧美相比, 澳大利亚生活水准高, 但是生活成本却低于欧美主要国家, 贫富差距小, 犯罪率低。
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  3. 气候宜人- 舒适的生活环境与文化基础建设, 在英国<<经济学人>>公布最新一期全球宜居城市排名中, 澳大利亚有4个城市进入前十大。
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  5. 市场稳健- 根据权威经济评论机构分析, 澳洲房产市场近30年来平均每7年即可增值一倍, 在1997亚州金融风暴和2008年全球金融危机中都没有受到影响。
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  7. 土地永久所有权与继承权-这一点, 与中国只有70年的产权相比, 投资澳洲房产更能将个人资产进行合理分配。
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  9. 高额贷款- 海外投资人在澳洲银行最高能获得80%的房地产贷款额。并可用当地物业进行抵押贷款, 这在美国, 北欧等国家难以实现, 即使在英国也只能最高贷款到房价的75%。
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  11. 不征遗产税及房产税-澳洲房产市场专业化的一站式成交系统, 令中国投资客避开许多困难, 能在澳洲房市快捷完成购置程序, 置业后还可以有连带获得全面出租和专业管理的服务。

 

澳洲 ‘以房养学’ 的特色

 

 

澳洲买房 澳洲房产相关法律问题

     

  1. 是否有产权证书?
    有澳大利亚政府审鉴的合法的地契及产权证书。
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  3. 产权可几人共有吗?
    没有限制。
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  5. 超过一位购买人,签订合同时,应注意哪些法律事项?
    如果购买澳洲房地产是两人以上,首先要考虑这房屋是大家共同拥有(JOINT TENANT),还是各自按股份拥有(TENANT IN COMMON)。如果房地产是共同拥有(JOINT TENANT),即此房产没有全部所有人的签字不可出租或转卖。一个共同拥有人去世后,其份额自动在法律上归属其他共同拥有人。共同拥有的房产不可立到遗嘱中去遗留其继承人。如果房产是按股份拥有(TENANT IN COMMON),拥有各自的股份可以自由转让,不需经其他股份所有人的同意,其股份也可以立到遗嘱中去遗留给其继承人。股份所有人去世后,其股份会被其法定继承人或遗嘱继承人所继承。一般情况下,夫妻合伙购买的房地产多以共同拥有的形式出现。房地产投资合伙人之间则选择股份制的形购买。
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  7. 如果财产分割,手续如何办理?收益人受影响吗?
    可以由律师负责办理,合同中可以表明产权共有几人,每人各占多少比例。
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  9. 委托买房注意事项?
    澳洲房产印花税的计算是按房产每过一次户而交纳的。在代人买房产时,一定要在合同中注明房产的实际受益人。有时房产是在委托人代理的情况下购买的。为了保证只交一次房产印花税(STAMP DUTY),房产真正受益人的名字一定要在合同中清楚注明受益人的姓名和住址。否则,会有被罚交双重房产过户印花税的可能。
    如果委托人在代购房产时没有注明实际受益人的姓名,在实际受益人想把房产过户到自己名下时,就会被判再交一次印花税。因为印花税是办房产过户手续中开支比较大的一部分费用,请一定在委托人购买而不是从银行批贷款之日起才正式生效。
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  11. 什么是信托帐号(Trust Account)?
    澳洲的信托帐号(Trust Account)是由澳洲政府负责监督审计的,由开户人托管客户资金的帐号。其中每一笔资金的来龙去脉受到政府的严格监控,每一个人的资金都只能被严格限定于用在此人授权的交易。
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  13. 签订合同后,有考虑变动的期限吗?
    有的。昆士兰州政府规定,所有昆士兰州住宅买家都强制性规定拥有一段五个工作日长的考虑变动的期限。这段期间内,买家完全有权不用说明任何理由取消所订合同,甚至可以是因为买家改变主意那么简单。买家取消合同存在一定的行政费用,0.75%左右。
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  15. 考虑变动的期限从什么时候开始?
    以购房者和销售商/发展商签订合同并且收到合同当天起计算。

 

在澳大利亚的物业买卖过程中,买家和卖家自然很难避免会涉及一些与法律相关的事宜。以下是一些常见的与法律有关的内容,希望可以对业主们有所帮助,更好地处理自己的物业买卖和租赁收益。

地产物业买卖:

     

  • 何谓物业卖家申明书(SECTION 32 VENDOR STATEMENT)?
    法例规定,凡买物业前,卖家一定要给予买家该份档,并要买家签署后才可签署买卖合同。这申明书目的是要保护买家利益,确保他们知道所购买物业的情况。业主须在这文件上公开有关物业的:按揭情况﹑城市规划﹑建筑许可证﹑水费﹑政府通告﹑通往物业公路的状况﹑土地限制或禁止某些用途的说明﹑电﹑煤气﹑水﹑电话的接驳﹑地契等等。列出这些内容的目的在于:买家要从这些资料中确定该物业是否适合将来使用。例如﹐买家想将一间商业楼宇改为住宅用途。他应该确定现在的城市规划是否准许商业用途﹐更重要的是这个规划在未来会否有所改变。另一例子是,该物业是否在污染的土地上﹐申明书不可能会指出这一点﹐但买家应该找律师作调查。
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  • 若发现申明书内容有错误﹐该如何处理?
    如果这些错误是违反法律的﹐卖家和他的律师都会受到制裁﹐买家亦可因此退出买卖合同﹐收回所有的定金。
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  • 卖家可否售卖违例建筑?
    法例不禁止该类建筑物的销售,因此买家自己要小心,在签署买卖合同之前应查清该建筑是否违例。例如﹐市政府有否发给该物业建筑批准﹐而这些建筑完工后有否得到市政府的合格检查。若没有合格检查﹐则有可能将来市政府不接受该建筑的合法性﹐也会下令让业主修改建筑﹐直到合格为止。调查建筑合法与否﹐一定要在签署合同之前进行。否则﹐买家便自动承担责任。所以﹐若没有做这项调查便签约﹐以后才去调查有关的建筑批准﹐有可能导致市政府去调查该物业的建筑﹐要是不幸真的有问题﹐市政府会下令买家去修改物业直到合格为止﹐这样更得不偿失。
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  • 外国人可否在澳洲买住宅楼宇?
    为了保障国民居住福利﹐澳洲政府制定的”外国收购法”(Foreign Acquisttios And Takeovers ACT 1975)管制外国人投资住宅地产。一般,外国人可买到的住宅物业是在建筑期间或新建成的单位(Strate Unit)或地与产配套(House/Land Package)。一般情况下﹐这些可从地产发展商(Off The Plan)那里购买。发展商要预先向政府申请批准﹐最高只可卖五成给外国人。重新发展的单位如果是由非住宅用途改建成住宅用途的话﹐也可以得到政府批准卖给外国人。但重新修建的单位则不包括在内。
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  • 外国投资者买了以上的物业可以自住或出租吗?
    两者都可以﹐再转卖亦没有限制。但要留意物业再转手是不是”新建成”或从未售出过。换言之﹐外国买家不能向你购买此种物业。
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  • 什么情况下外国人不可买整座房屋?
    一般情况下,外国人都不准买整座房屋﹐除非是下列两种情况:

       

    1. 外国人要临时居留在澳洲超过十二个月以上﹐例如﹐在澳洲留学﹐但留学生的买楼限制在三十万澳元以下。
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    3. 外国公司在澳洲有业务﹐需要给来澳工作的行政人员提供住宿。

    但要注意的是:这两者亦非长久性﹐一旦申请的原因到终止之时﹐物业便须马上卖出。

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  • 另外,澳洲政府虽然不批准外国人买现成的房屋﹐但却欢迎外国人投资发展住宅地产。方法是先向政府机构申请提出计画。例如﹐买一块地﹐然后在十二个月内动工建房。审批的标准是最少支出地价的五成在发展费上发展费上。完工后﹐物业可用作自住、出租或转手。另一种方法是重建住宅物业。这些物业要在它的经济寿命末期重建可增加房屋的数量。对此﹐政府也规定发展费用要超过旧屋买入价的五成。
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  • 其他非住宅物业的情况:
    商用物业:这定义为已经发展的商用物业﹐如:办公楼、工商业大厦,但不包括空地﹑酒店设施﹑住宅物业(房屋﹑单位﹑小农场)﹑农场地。少于五百万元的商用物业投资不需政府批准。
    附带购买的商用物业:如投资的工商业需要用这些物业作厂房和店铺之用等等﹐则也不需政府批准。