海外地產項目（獨家）

6個為什麼澳洲房產如此火熱

相對于國內樓市調控的撲朔迷離, 澳洲投資環境穩定與優惠政策, 正吸引了大批國內投資客

1. 原物料大國- 和歐美相比, 澳大利亞生活水準高, 但是生活成本卻低於歐美主要國家, 貧富差距小, 犯罪率低。
2. 氣候宜人- 舒適的生活環境與文化基礎建設, 在英國<<經濟學人>>公佈最新一期全球宜居城市排名中, 澳大利亞有4個城市進入前十大。
3. 市場穩健- 根據權威經濟評論機構分析, 澳洲房產市場近30年來平均每7年即可增值一倍, 在1997亞州金融風暴和2008年全球金融危機中都沒有受到影響。
4. 土地永久所有權與繼承權-這一點, 與中國只有70年的產權相比, 投資澳洲房產更能將個人資產進行合理分配。
5. 高額貸款- 海外投資人在澳洲銀行最高能獲得80%的房地產貸款額。並可用當地物業進行抵押貸款, 這在美國, 北歐等國家難以實現, 即使在英國也只能最高貸款到房價的75%。
6. 不征遺產稅及房產稅-澳洲房產市場專業化的一站式成交系統, 令中國投資客避開許多困難, 能在澳洲房市快捷完成購置程序, 置業後還可以有連帶獲得全面出租和專業管理的服務。

澳洲 ‘以房養學’ 的特色

澳洲買房 澳洲房產相關法律問題

1. 是否有產權證書?
   有澳大利亞政府審鑒的合法的地契及產權證書。
2. 產權可幾人共有嗎?
   沒有限制。
3. 超過一位購買人，簽訂合同時，應注意哪些法律事項?
   如果購買澳洲房地產是兩人以上，首先要考慮這房屋是大家共同擁有（JOINT TENANT），還是各自按股份擁有（TENANT IN COMMON）。如果房地產是共同擁有（JOINT TENANT），即此房產沒有全部所有人的簽字不可出租或轉賣。一個共同擁有人去世後，其份額自動在法律上歸屬其他共同擁有人。共同擁有的房產不可立到遺囑中去遺留其繼承人。如果房產是按股份擁有（TENANT IN COMMON），擁有各自的股份可以自由轉讓，不需經其他股份所有人的同意，其股份也可以立到遺囑中去遺留給其繼承人。股份所有人去世後，其股份會被其法定繼承人或遺囑繼承人所繼承。一般情況下，夫妻合伙購買的房地產多以共同擁有的形式出現。房地產投資合伙人之間則選擇股份制的形購買。
4. 如果財產分割，手續如何辦理？收益人受影響嗎?
   可以由律師負責辦理，合同中可以表明產權共有幾人，每人各佔多少比例。
5. 委託買房注意事項?
   澳洲房產印花稅的計算是按房產每過一次戶而交納的。在代人買房產時，一定要在合同中注明房產的實際受益人。有時房產是在委託人代理的情況下購買的。為了保證只交一次房產印花稅（STAMP DUTY），房產真正受益人的名字一定要在合同中清楚注明受益人的姓名和住址。否則，會有被罰交雙重房產過戶印花稅的可能。
   如果委託人在代購房產時沒有注明實際受益人的姓名，在實際受益人想把房產過戶到自己名下時，就會被判再交一次印花稅。因為印花稅是辦房產過戶手續中開支比較大的一部分費用，請一定在委託人購買而不是從銀行批貸款之日起才正式生效。
6. 甚麼是信託帳號（Trust Account）?
   澳洲的信託帳號（Trust Account）是由澳洲政府負責監督審計的，由開戶人托管客戶資金的帳號。其中每一筆資金的來龍去脈受到政府的嚴格監控，每一個人的資金都只能被嚴格限定於用在此人授權的交易。
7. 簽訂合同後，有考慮變動的期限嗎?
   有的。昆士蘭州政府規定，所有昆士蘭州住宅買家都強制性規定擁有一段五個工作日長的考慮變動的期限。這段期間內，買家完全有權不用說明任何理由取消所訂合同，甚至可以是因為買家改變主意那麼簡單。買家取消合同存在一定的行政費用，0.75%左右。
8. 考慮變動的期限從甚麼時候開始?
   以購房者和銷售商/發展商簽訂合同並且收到合同當天起計算。

在澳大利亞的物業買賣過程中，買家和賣家自然很難避免會涉及一些與法律相關的事宜。以下是一些常見的與法律有關的內容，希望可以對業主們有所幫助，更好地處理自己的物業買賣和租賃收益。

地產物業買賣:

• 何謂物業賣家申明書（SECTION 32 VENDOR STATEMENT）?
  法例規定，凡買物業前，賣家一定要給予買家該份檔，並要買家簽署後才可簽署買賣合同。這申明書目的是要保護買家利益，確保他們知道所購買物業的情況。業主須在這文件上公開有關物業的：按揭情況﹑城市規劃﹑建築許可證﹑水費﹑政府通告﹑通往物業公路的狀況﹑土地限制或禁止某些用途的說明﹑電﹑煤氣﹑水﹑電話的接駁﹑地契等等。列出這些內容的目的在於：買家要從這些資料中確定該物業是否適合將來使用。例如﹐買家想將一間商業樓宇改為住宅用途。他應該確定現在的城市規劃是否准許商業用途﹐更重要的是這個規劃在未來會否有所改變。另一例子是，該物業是否在污染的土地上﹐申明書不可能會指出這一點﹐但買家應該找律師作調查。
• 若發現申明書內容有錯誤﹐該如何處理?
  如果這些錯誤是違反法律的﹐賣家和他的律師都會受到制裁﹐買家亦可因此退出買賣合同﹐收回所有的定金。
• 賣家可否售賣違例建築?
  法例不禁止該類建築物的銷售，因此買家自己要小心，在簽署買賣合同之前應查清該建築是否違例。例如﹐市政府有否發給該物業建築批准﹐而這些建築完工後有否得到市政府的合格檢查。若沒有合格檢查﹐則有可能將來市政府不接受該建築的合法性﹐也會下令讓業主修改建築﹐直到合格為止。 調查建築合法與否﹐一定要在簽署合同之前進行。否則﹐買家便自動承擔責任。所以﹐若沒有做這項調查便簽約﹐以後才去調查有關的建築批准﹐有可能導致市政府去調查該物業的建築﹐要是不幸真的有問題﹐市政府會下令買家去修改物業直到合格為止﹐這樣更得不償失。
• 外國人可否在澳洲買住宅樓宇?
  為了保障國民居住福利﹐澳洲政府制定的”外國收購法”（Foreign Acquisttios And Takeovers ACT 1975）管制外國人投資住宅地產。一般，外國人可買到的住宅物業是在建築期間或新建成的單位（Strate Unit）或地與產配套（House/Land Package）。一般情況下﹐這些可從地產發展商（Off The Plan）那裡購買。發展商要預先向政府申請批准﹐最高只可賣五成給外國人。重新發展的單位如果是由非住宅用途改建成住宅用途的話﹐也可以得到政府批准賣給外國人。但重新修建的單位則不包括在內。
• 外國投資者買了以上的物業可以自住或出租嗎?
  兩者都可以﹐再轉賣亦沒有限制。但要留意物業再轉手是不是”新建成”或從未售出過。換言之﹐外國買家不能向你購買此種物業。
• 甚麼情況下外國人不可買整座房屋?
  一般情況下，外國人都不准買整座房屋﹐除非是下列兩種情況:
  1. 外國人要臨時居留在澳洲超過十二個月以上﹐例如﹐在澳洲留學﹐但留學生的買樓限制在三十萬澳元以下。
  2. 外國公司在澳洲有業務﹐需要給來澳工作的行政人員提供住宿。

  但要注意的是：這兩者亦非長久性﹐一旦申請的原因到終止之時﹐物業便須馬上賣出。

• 另外，澳洲政府雖然不批准外國人買現成的房屋﹐但卻歡迎外國人投資發展住宅地產。方法是先向政府機構申請提出計畫。例如﹐買一塊地﹐然後在十二個月內動工建房。審批的標準是最少支出地價的五成在發展費上發展費上。完工後﹐物業可用作自住、出租或轉手。另一種方法是重建住宅物業。這些物業要在它的經濟壽命末期重建可增加房屋的數量。對此﹐政府也規定發展費用要超過舊屋買入價的五成。
• 其他非住宅物業的情況:
  商用物業：這定義為已經發展的商用物業﹐如：辦公樓、工商業大廈，但不包括空地﹑酒店設施﹑住宅物業（房屋﹑單位﹑小農場）﹑農場地。少於五百萬元的商用物業投資不需政府批准。
  附帶購買的商用物業：如投資的工商業需要用這些物業作廠房和店鋪之用等等﹐則也不需政府批准。