澳洲熱門學區房價、租金、房市概況

🔴 房價（購買）

・根據最新資料，位於 Killara High、Cheltenham Girls、Epping Boys 及 Northern Beaches Secondary College 等頂尖非選校學區的房子中價位介於 3.4百萬至 5.3百萬澳幣
・一般住在這些熱門學區內的家庭需支付高達比同樣房屋類型多出 1.3 百萬澳幣的溢價
・上述價位普遍高出雪梨整體中價位 1.7 百萬澳幣（2025年第2季）約 2‑3 百萬澳幣

🔴 租金（租賃）

・雖然針對特定學區租金統計較少，但頂尖學區區域普遍有高租金需求與低空置率，租金通常比普通區域高 10–20%
・整體而言，雪梨租賃市場狀況緊張，空置率僅約 1.6%，租金持續上漲。部分內西區（Inner West）豪宅每週租金高達 1350澳幣（年租逾 7 萬）遠高於區域中價位約 950澳幣／週

🔴「性價比高」的可入手學區

・西南區的 Macquarie Fields 和 Richmond 等地既具高 NAPLAN 評價也屬性價比較高區域。例如 Macquarie Fields High 學區的房子中價位約 884,600澳幣，相對於中心區接近一百萬左右的高價學區具吸引力

✅ 觀察與建議

・頂尖學區房價極高：位於內西與北岸的頂尖公立學校學區，房價動輒 3 百萬以上，一般家庭較難負擔。
・租金市場壓力大：即使不買房，租住學區內也需面對更高租金及租房競爭。
・西南區提供較合理選擇：Macquarie Fields、Richmond 等區域兼具公立學校品質與較親民房價，非常適合追求教育資源同時注重預算的家庭。
・購房 vs 私校：對中產或年輕家庭來說，若購買頂尖學區房產成本過高，考慮私立學校費用與租‑vest（租房＋投資房）策略可能更靈活。

🔴 頂尖高中學區：Brisbane State High School (BSHS)

・BSHS 為昆士蘭最受歡迎的公立中學，入學資格若位於 South Brisbane、West End、Highgate Hill 等地區，即可直接就讀
・West End 三房住宅的中價位已上升至約 65 百萬澳幣（至 2024 年底）——年增 17.9%
・部分小型公寓／單位若在學區內，也可成交 55‑60 萬澳元起，但舉例以 55 萬不到的單位成交案例仍有限

🔴 其他優良高中學區：Mansfield SHS、Kedron SHS

・在 Stafford 區 屬於 Kedron State High School 中學區，是布里斯本最「便宜」的高品質學區，三房住宅中價位約 1 百萬澳幣
・Wishart 區（屬 Mansfield SHS 學區） 曾因某物件吸引 7 組競標者最終以 526 百萬成交，高於該區中價位約 1.42 百萬

🔴 高性價比中小學校學區

・根據 NAPLAN 教學成績與房價評比結果，昆士蘭公立中學中 Mount Gravatt SHS、Mansfield SHS 排名前列；其中 Mount Gravatt 學區附近住宅相對更平價
・Coopers Plains（主打頂尖小學之一）中價位房價約 5 萬；而 Sunnybank Hills 學區（三房）約 122.3 萬／單位約 69 萬

租金與市場趨勢

・雖然租金數據在文中未詳列，但學區內住宅與單位一般租金都顯著高於布里斯本平均水平，特別是 BSHS 學區租賃需求強勁。
・整體來說，布里斯本房市自 2020 年以來漲幅已高達 60‑90%，租金市場供不應求，空置率低，含學區房源租金具明顯溢價

✅ 觀察與建議

・BSHS 學區（West End 等）為頂尖選擇，但成本高。 若應付無壓力，且追求學術與市中心生活便利，可考慮。
・Stafford 屬於最平價但仍高質學區 — 想省錢但進入好高中，Kedron SHS 學區是實惠選擇。
・Wishart / Mansfield 亦屬熱門學區，但房價約達中高水準。
・Mount Gravatt 與 Coopers Plains 作為具有教育品質但性價比高的選項，適合預算有限的家庭投入。
・若您有特定學校（如 Kelvin Grove SHS、Indooroopilly SHS、The Gap SHS 等）或郊區想進一步探討，可諮詢房仲該區近年成交價、市場走勢及租金行情分析。

🔴 頂尖公益學校區域：Palm Beach‑Currumbin State High School

・Palm Beach‑Currumbin State High School 是黃金海岸南端最受歡迎的公立高中之一，其學區吸引眾多追求學校品質的家庭。該校提供「學術優秀」與「體育藝術」等特色課程，目前學生人數已達 2,600+
・鄰近該校的郊區如 Palm Beach、Currumbin Waters 與 Elanora 屬當地高端住宅區。該區曾出現 5 百多萬至 9 百萬澳幣的河畔豪宅成交案例，強烈反映學區驅動的市場需求與高價值波段

🔴 值得關注性價比學區：Coomera、Upper Coomera、Pimpama、Coombabah

・這些北部成長快速的郊區提供相對較親民的中型住宅選項卻仍有不錯的教育與交通支持。例如 Coomera 與 Coombabah 位於昆士蘭 NAPLAN 表現較佳的公立中學學區地帶
・Coombabah 的中價位房價已達約 95 萬澳幣，年增速高達 22%、租金收益率約3%，空置率低至 0.8%
・Upper Coomera 中價位約 91 萬澳幣，年增約 14%、租金收益率約6%、空置率 1.1%
・Pimpama 則是新成長區域，中價位房價約 83-84 萬澳幣，為首次購房者與年輕家庭帶來較佳入門選擇

租金市場與學區溢價現象

・黃金海岸整體房屋中價位約 $1.18M澳幣，單位約 $757K澳幣（2024 年 Q1）
・租金壓力極大：正如媒體指出租金負擔已達歷史高位，有租戶每月房租佔其收入逾 50%
・學區優勢明顯：多個研究指出家庭為進入熱門公立學校學區不惜支付高溢價，雖然這些學區不一定長期增值最佳，但短期內確實推高了房價
・有建築規模較小、配套簡單的單位更推薦給首次購房者，以降低 body corporate 費用與管理複雜度

✅ 建議與觀點

・奢華教育區對成本要求高：如 Palm Beach‑Currumbin學區的河畔住宅適合資深買家，入門門檻高、租賃市場需求也強。
・高性價比成長學區是最佳策略：Coomera、Coombabah、Upper Coomera 提供相對低價入場、穩健成長與租金收益的黃金組合。
・首購族與投資者考量公寓（apartment）市場：單元（unit）市場價格多落在 70–80 萬澳幣，可透過選擇小型公寓獲得較低管理費及較易出租的優勢。
・租賃市場競爭激烈：租房成本高，若承受得住貸款，購房反而更具成本效益。

🔴 房價（購買）

・根據com.au 統計，Varsity Lakes 的中價位房價為約 1,200,000 澳幣（house），單元（unit）則約 800,000 澳幣
・房價年複合成長率高達約2%（houses） 和 9.4%（units），顯示該區價值持續上升
・學區內部分優質地段甚至達到 38 百萬澳幣估價（如某 Bayswater Avenue 物件）
・另有單一案例以 460 平方公尺的地塊估價接近 $1.3M澳幣，租金預估 $900–1,000／週，位於校區內交通便捷地點

🔴 租金（租賃）

・最新租賃數據顯示，房屋租金中價位約 $900澳幣／週，單元租金約 $750澳幣／週
・以單個臥房均價，大約 $585澳幣／週，兩房 $730澳幣，三房則 $800–855澳幣（具體視房子佈局而定）
・年租金收益率約 2%（houses） 和 4.9%（units），對於投資者而言具有吸引力

學區價值與市場趨勢觀察

・學區強力驅動房價與租金：Varsity College 為 Gold Coast 評價高的國立學校之一，吸引家庭聚集，進一步推升房產需求與價格。
・與其他 Gold Coast 學區比較：News Corp’s Bang-for‑Buck 評選 Varsity College 為性價比前列的學區之一，僅次於 Springbrook，排名第二或第三
・租金增長趨勢上升：整體 Queensland 多個地區預測接下來 12 個月租金上升 10–20%，Gold Coast 南區的 house 租金可能增加近 19%，Currumbin house 租金預估增加約 $205 澳幣週租
・投資回報穩定：低空置率與 4–5% 的租金收益，使 Varsity Lakes 成為具學區驅動力的投資選擇。

✅ 建議與分析結論

・欲進入 Varsity College 學區的家庭，應預留至少 100 萬澳元以上購房預算，優質房屋中價位約 120 萬澳幣；以單位（unit）形式進入門檻較小，但仍高於 80 萬澳幣。
・租屋選項：house 平均租金約 $900澳幣／週，適合短期觀慮或先租再買的家庭；
・投資角度：以 unit 投資為較低成本入場方案，收益9%，加上後續租金上漲潛力。
・區域趨勢持續上漲：考慮該區的房價、租金皆有顯著增長，具備學區、高機能生活與交通便利等共振優勢。

🔴 高溢價學區：University High / Princes Hill 和 Balwyn High（Balwyn North）

・最新研究指出，University High School 與 Princes Hill 的學區內住宅比起區域外同類物件平均溢價7 萬澳幣
・在 Balwyn High 學區（主要為 Balwyn North）內，房價亦維持在高位，中價位約 5 萬澳幣的 house；unit 價格約為 81.5 萬澳幣，租金約每週 850 澳幣，總收益約 2.0%

🔴 性價比之選：Vermont Secondary College（Vermont South / Mitcham 區域）

・Vermont SC 所屬區域房子中價位約 125 萬澳幣（YoY 增長約1%）
・當地供應短缺，售出速度快（平均 54 天內成交）且價值潛力受到看好，被視為價位與教育品質兼具的優質入門選項。

🔴 適合預算型家庭：Frankston High School 學區（Frankston 區域）

・Frankston High School 學區區域房子中價位約 7–62 萬澳幣，是鎖定直升優質公立中學而最便宜的選擇之一
・Seabrook 附近屬學區區之一，房子價格近一年下跌達7%，成為明顯低價切入點

總覽表

市場趨勢與學區價值觀察

・學區影響價格顯著：某些高分學校 catchment 內資產有高達 35% 的價格溢價
・成長與溢價不完全對等：諸如 University High catchment 的長期資本增長（6%）仍落後於相鄰地區（106.1%）
・日益稀缺與競爭激烈：房源稀少加上買家為學區競爭激烈，特別在熱門區域如 Balwyn、Glen Waverley 等，造成買家愿意犧牲居住空間優先入學學區

✅ 策略建議與看法

・若追求頂級公立教育，優先選擇 University High、Balwyn High 等區域，但請預估高溢價與較低投資回報的可能。
・若預算有限但仍希望在優質公校圈內，Vermont Secondary College 學區提供較平衡的入場門檻與教育品質。
・想以更低房價切入，Frankston High 學區是最具性價比的選擇，尤其適合第一次置業家庭。
・考慮整體投資回報時，注意追求學區溢價不一定得到高成長，需兼顧地段流通速度與未來增值潛力。

(2025年8月1日)