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澳洲移民幫幫忙 – CBRE 澳洲房地產

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A script of YouTube Video “CBRE 澳洲房地產”

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不用學費生活費還賺錢!

為何投資澳洲房地產,以房養學,投資澳洲房地產的技巧及細節,來澳洲唸書不用學費生活費還賺錢!

各位聽眾朋友大家好!我是Yvonne!
歡迎您收聽澳洲移民幫幫忙!
今天我們要探討的話題是以房養學
為了錄制這一段關於海外地產投資的單元
我們特別外景專訪目前CBRE的
Director of Residential Project Brisbane
Young Yip 葉洋先生
從他的專業角度來看看澳洲留學和地產有甚麼緊密關連

CBRE的Director嗎?
最厲害的簡稱就是CBRE的一把手 Young Yip
Young Yip本身呢 我們今天錄制這個節目的重點
Young Yip本身當初是留學生過來 然後也去過很多的國家
去過很多國家留學
所以算是一個非常有特色的代表性人物
當然今天第一個問題好了
我們先從第一個問題開始
最近不是大家都很流行一些以房養學的事情
如果根據這個CBRE是全球上市公司
專門做房地產起家的單位,以你們的角度來看的話
澳洲的以房養學到底它的重點和特色是在哪裡?

其實如果以以房養學來說
你們要考慮到第一個就是說比較買房子好還是租房子好?
你要看的是兩個就是當地住房的租金跟當地貸款的成本
為甚麼說以房養學
其實最重要的道理在於說你去買這個房子付貸款的費用
跟你去租一個房子去住的費用哪個比較高
哪個比較合適
那以澳大利亞來說是比較合適以房養學,有兩個原因
一是這邊的租金比較貴
像說你在這邊租一個一房的公寓在市中心附近
可能在City要租到500到550
在南岸公園South Brisbane那邊也可能500左右
在偏遠的地方可能要400左右,一個一房的單位
兩房大概在City要600到700
兩房在South Brisbane也是550到650之間

如果你現在買一套一房的公寓
假設你貸款是60%,你拿40%的錢
你每個星期,我們剛才說的是每個星期的租金吧
每個星期貸款除了利息大概200左右
如果你買了兩房公寓的話,你每個星期的貸款大概300到350左右
所以說你買房的話
你付貸款的利息比你付租金要便宜
為甚麼說養學呢
假設你買一個兩房的單位
你自己住一間房間,把另外房間租給同學或其他朋友
在City可以租大概350左右
然後客廳還可以出租
客廳可以租個150
你這樣一個兩房公寓可以租個500塊租金回來
基本上可以付你全部貸款
付你的物業管理費,又可以付你的網費
所以基本上你自己的房間是完全免費的

當初我記得我來澳大利亞這邊,我是02年過來的
那時後我們班上同學都是新加坡人
我們大家都在找租房子
然後我就聽到他問甚麼去買一棟房子
那時我還笑人家說殺雞用牛刀
來留學還去買房子
結果後來三年之後才知道人家真省啊
等於說他買了這個房子後來
包括三年來的地價漲還有匯率的漲幅
再加上他都把房都租掉嘛
發現人家怎麼沒付任何一毛錢
反而我們在幫人家交租
現在才懂人家真是聰明啊

其實對啊
房價來說其實是普遍來說澳大利亞是比較穩的一個地方
特別是布裡斯班
在過去我們看 我們過去70年的數據
澳洲的房價平均在所有的主要城市包括悉尼,墨爾本,布裡斯班
還有阿德萊德這些還有珀斯這些城市 他們的房價是每十年一個double
這已經有過去70年的數據去支撐
假設你在這邊留學不可能只待3年
從語言學校到大學預備班
大部分都4,5年
那我算你5年好了
那5年的話,房價如果沒有一個double都有一個半倍的成長,50%成長
或者不單單是你這5年的生活的地方是免費的
你還有5年後你的房子還漲了50%
可是一般貸款你只是付50%的定金
等於說你定金的部份是漲了100%

可是現在國際學生不是不能貸款嗎?
你可以用父母的名字買,然後用海外收入做貸款
可以貸最多70%左右
他就算是現金買斷到最後賣掉還是賺匯率差跟地價

其實匯率差要看時間 不可能說每個人都一定賺匯差
至少來說 你既然來到了澳洲就對澳洲有一份感情
有點澳幣來說做投資也是不錯的
然後澳幣現在處與一個歷史的低位
我記得在去年這個時候澳幣兌人民幣是1兌6,而現在是1兌5
那以後會漲回到1兌6的話,你的匯率都可以賺20%了
兌台幣也好兌港幣也好,現在也是在利息低位

那還有一個很有趣的重點就是
這些留學生他可能一開始父母打算來這邊讀書
有的父母也不會想那麼多
他可能覺得說在學校附近方便就好了,然後他可以走路上學甚麼的
所以大部分的所謂的學區房
都是跟幾個知名的大學比方說昆士蘭大學甚至於格裡菲斯大學
QUT昆士蘭科技大學都有可能,或者是Gold Coast可能邦德那邊
但是我認為還是有一個很特別的地方
在布裡斯本好像是因為我們的交通不是很發達
大眾的交通不是很發達
所以反而大家會群居在Garden City的apartment
買樓啊上學啊乾嘛會比較方便
不然他可能就要開車,很久的車,車子堵在路上怕影響考試
所以是這個原因,我看很多CBRE很多的物件都是跟樓花有關

其實這因為每個城市的發展,你會發現不單單是布理斯本
包括悉尼,包括台北,包括香港,包括中國大陸,北京,上海,廣州都會有這個
當一個城市的發展手段,交通就會變得很堵塞
這是不可避免的
這個不是因為學生,最主要是因為工作
上班下班時間交通一定是非常堵塞

可是因為像悉尼他們還有地鐵啊
那我覺得布理斯本最嚴重的就是
就算悉尼有火車地鐵的話
在悉尼的堵塞程度包括火車的時間,常常會爆滿
有點像日本人這樣子,在台灣也遇到過,在北京上海也遇到
你趕那個節日的地鐵可能要趕三班才能上得去
中轉站的時候會很堵塞
就算你有地鐵火車,其實都會有這種問題
真正的解決方法是你要走,你要逆流而上,不是順流而進
所有人都堵進來的時候,你要在反方向出去
為甚麼住市中心的好處
很多華人喜歡住南區,Sunnybank
如果你有試過早上9點鐘從Sunnybank到City的話,至少塞45到一個小時
可是如果早上9點多到Sunnybank,5分鐘10分鐘就到了
我在路上一台車都沒有,車都在另外一條線
所以說我們投資自住的話最方便的還是住在比較市中心裡頭

第二就是停車費用,包括公共交通費用
像火車很便宜啊,火車一天可能5,6塊,單程的火車
如果你有學生卡還便宜點,或者是工作會更貴
那如果停車位就很貴了,City停車一小時要40塊錢, 二三十塊一小時
所以我覺得在市中心附近如果有公寓,包括車位的話
對於公共交通很方便
我打個比方說我住South Brisbane南岸公園
我要來City我坐Uber才6塊錢
我每天根本不用搭公車
我們兩個同學一起Uber上課一起Uber回家就好了
也就一人3塊錢
哪怕自己一個,還是點對點的送接,不會遲到

為甚麼我們今天想拜託Young Yip來幫我們講這個關於地產方面跟留學到底有甚麼緊密的關係呢?
比方說根據我自己個人的研究,我發現說現在已經不是以房養學的時代了
現在可以說是以學養房的時代
該怎麼說呢,因為如果像Young Yip的背景
我記得你很小就來澳大利亞
我是1989年來澳大利亞
然後你是選擇來這邊讀中學?

然後讀完中學在這邊上大學?

然後 那真的在這邊呆很多年啊
念完大學又去英國吧?
英國留學兩年
然後又去美國吧?
美國只是去那邊交流一下,沒有去那邊真正生活
對啊 反正他就是留學咖嘛

可是呢這個說明的一個重點就是
布理斯本是一個非常適合,應該說澳洲啦
是一個很適合小孩子剛開始選擇留學的一個起點

這裡比較沒有那麼複雜,就整個環境來說就比較太平 ,人於人之間也比較親切和諧

還有一個最大的重點是因為澳洲的留學本身是帶有移民的政策
其實這很對
我在英國留學很好的一個案例
英國很多同學都在那邊呆了10年多了,都搞不定那個移民,哪怕有工作簽證
對啊,太難了
工作了10年也不能移民
英國基本上是沒有機會以讀書或工作去移民,哪怕公司給你做擔保,有工作簽證
或者我有工作簽證10年還拿不到英國的綠卡
對啊 所以變得說他的青春歲月都奉獻在這個地方
澳洲是比較開放的,很多歐洲國家是非常封閉的,根本不接受

基本上他選擇來到澳洲留學,那接下來可以在這邊慢慢生根
在這裡有配合移民政策,它是一個門票進入到所謂的國際社會
然後再加上他可以允許你國際學生還是有買房的空間
如果去美國讀書的話,他不一定有這麼多的配套吧

其實我有很多案例是我的一些買家
他買的時候還是學生
我們是做期房嘛,就是現在的樓花
2016年買,2019年,2020年交房給你
我見有些同學他們買的房子,他們買的時候還是學生,買完房的時候已經畢業了,拿到PR了
他就拿到首次購房優惠,政策就是按照交房後的1年後去算

這就是我覺得澳大利亞好的地方
我們也做了些研究在CBRE,澳大利亞是全球第三大學業出口國家,僅次於美國跟英國
如果以百大大學來說,澳洲有的百大大學不比很多那些美國英國的
按人口比例來說是更高,人口比例來說更多排名百大
在這個實際上機率來說

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